Como funciona o simulador de financiamento imobiliário

No modo Quanto fica a parcela, você informa o valor do imóvel, a entrada, a taxa e o prazo, e vê a parcela nos dois sistemas usados no crédito habitacional: a SAC, em que a parcela começa mais alta e cai, e a Price, em que ela é fixa. No modo Quanto consigo financiar, o caminho é o inverso: você informa a parcela que cabe no seu mês e vê até quanto ela financia. A diferença entre os dois sistemas, com gráficos e tabela completa, está na Calculadora SAC x Price.

As premissas dos exemplos desta página

Todos os números abaixo são calculados pelo mesmo motor do simulador, com estas premissas:

  • Taxa: 14,28% ao ano, a taxa média do Banco Central para financiamento imobiliário com taxas de mercado em julho de 2026.
  • Prazo: 360 meses (30 anos), salvo quando a tabela compara prazos.
  • Sistema: SAC e Price, lado a lado. Na SAC aparece a 1ª parcela, que é a maior.
  • Indexador: nenhum. O saldo não é corrigido por TR, IPCA ou outro índice.
  • Custos: não incluídos — sem seguros, tarifas, ITBI ou escritura.

A sua proposta vai ter outra taxa e, provavelmente, seguros e correção do saldo. Os exemplos servem para ter a ordem de grandeza; o botão de cada um leva os números ao simulador, onde dá para trocar tudo.

Quanto fica financiar R$ 300 mil?

Depende da taxa, do prazo e do sistema. Com R$ 300 mil financiados em 30 anos, a 1ª parcela na SAC fica em R$ 4.188,99 e cai todo mês; na Price, a parcela é de R$ 3.417,99, fixa (a última acerta os centavos). Os juros do contrato inteiro somam R$ 605.699,55 na SAC e R$ 930.469,92 na Price. Em outros prazos:

  • 20 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.605,66
    Price — parcela
    R$ 3.605,44
    Juros SAC
    R$ 404.357,44
    Juros Price
    R$ 565.306,88

  • 25 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.355,66
    Price — parcela
    R$ 3.479,33
    Juros SAC
    R$ 505.027,35
    Juros Price
    R$ 743.789,11

  • 30 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.188,99
    Price — parcela
    R$ 3.417,99
    Juros SAC
    R$ 605.699,55
    Juros Price
    R$ 930.469,92

  • 35 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.069,95
    Price — parcela
    R$ 3.387,35
    Juros SAC
    R$ 706.362,96
    Juros Price
    R$ 1.122.708,38

“Imóvel de R$ 300 mil” e “financiar R$ 300 mil” são contas diferentes. Com 20% de entrada (R$ 60 mil), o valor financiado cai para R$ 240 mil, e a parcela em 30 anos fica em R$ 3.351,20 na SAC (1ª) e R$ 2.734,39 na Price. Se a instituição limitar a parcela a 30% da renda bruta — critério que a Caixa informa —, financiar R$ 300 mil em 30 anos pede renda familiar bruta de pelo menos R$ 13.964 na SAC e R$ 11.394 na Price.

Quanto fica financiar R$ 500 mil?

Com R$ 500 mil financiados em 30 anos, a 1ª parcela na SAC fica em R$ 6.981,66, e a parcela da Price, em R$ 5.696,65. Os juros somam R$ 1.009.494,62 na SAC e R$ 1.550.781,78 na Price. De 30 para 35 anos, a parcela da Price cai R$ 51,06 por mês, e os juros da Price sobem R$ 320.334,88 no contrato inteiro. Nos outros prazos:

  • 20 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 7.676,10
    Price — parcela
    R$ 6.009,07
    Juros SAC
    R$ 673.930,14
    Juros Price
    R$ 942.175,07

  • 25 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 7.259,44
    Price — parcela
    R$ 5.798,88
    Juros SAC
    R$ 841.710,57
    Juros Price
    R$ 1.239.657,33

  • 30 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 6.981,66
    Price — parcela
    R$ 5.696,65
    Juros SAC
    R$ 1.009.494,62
    Juros Price
    R$ 1.550.781,78

  • 35 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 6.783,25
    Price — parcela
    R$ 5.645,59
    Juros SAC
    R$ 1.177.274,85
    Juros Price
    R$ 1.871.116,66

Num apartamento de R$ 500 mil com R$ 100 mil de entrada, o financiamento é de R$ 400 mil: 1ª parcela de R$ 5.585,33 na SAC e R$ 4.557,32 na Price, em 30 anos.

Outros valores: de R$ 250 mil a R$ 1 milhão

Valor financiado em 30 anos, com a mesma taxa e as mesmas premissas:

  • R$ 250 mil

    SAC — 1ª parcela
    R$ 3.490,83
    Price — parcela
    R$ 2.848,32
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 11.637
    Renda a 30% (Price)
    R$ 9.495

  • R$ 400 mil

    SAC — 1ª parcela
    R$ 5.585,33
    Price — parcela
    R$ 4.557,32
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 18.618
    Renda a 30% (Price)
    R$ 15.192

  • R$ 600 mil

    SAC — 1ª parcela
    R$ 8.378,00
    Price — parcela
    R$ 6.835,98
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 27.927
    Renda a 30% (Price)
    R$ 22.787

  • R$ 800 mil

    SAC — 1ª parcela
    R$ 11.170,66
    Price — parcela
    R$ 9.114,64
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 37.236
    Renda a 30% (Price)
    R$ 30.383

  • R$ 1 milhão

    SAC — 1ª parcela
    R$ 13.963,32
    Price — parcela
    R$ 11.393,30
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 46.545
    Renda a 30% (Price)
    R$ 37.978

Como a entrada muda um financiamento imobiliário?

Cada real de entrada é um real que não paga juros por 30 anos. Num imóvel de R$ 500 mil, com a mesma taxa e o mesmo prazo:

  • R$ 50.000,00 (10%)

    Financiado
    R$ 450.000,00
    SAC — 1ª parcela
    R$ 6.283,50
    Price — parcela
    R$ 5.126,98
    Juros Price
    R$ 1.395.726,55

  • R$ 100.000,00 (20%)

    Financiado
    R$ 400.000,00
    SAC — 1ª parcela
    R$ 5.585,33
    Price — parcela
    R$ 4.557,32
    Juros Price
    R$ 1.240.627,24

  • R$ 150.000,00 (30%)

    Financiado
    R$ 350.000,00
    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.887,16
    Price — parcela
    R$ 3.987,65
    Juros Price
    R$ 1.085.569,61

  • R$ 200.000,00 (40%)

    Financiado
    R$ 300.000,00
    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.188,99
    Price — parcela
    R$ 3.417,99
    Juros Price
    R$ 930.469,92

Quanto do imóvel a instituição aceita financiar — a chamada cota de financiamento — varia por instituição, linha de crédito e sistema de amortização, e muda com o tempo. Confira a cota na simulação oficial da instituição antes de contar com um percentual. Dar mais entrada também tira dinheiro de outro lugar: vale olhar antes a sua reserva de emergência.

Como o prazo muda a parcela?

Prazo maior baixa a parcela e aumenta os juros, nos dois sistemas — as tabelas de R$ 300 mil e R$ 500 mil acima mostram as duas coisas lado a lado. 240 meses são 20 anos; 300 meses, 25 anos; 360 meses, 30 anos; e 420 meses, 35 anos. Quanto mais longo o prazo, menos a parcela cai a cada ano a mais, porque a maior parte dela já é juro.

Tenho R$ 3.000 por mês. Quanto consigo financiar?

É o modo Quanto consigo financiar do simulador. Com a mesma taxa, em 30 anos, cada parcela alcança:

  • R$ 2.000,00

    Na Price, até
    R$ 175.542
    Na SAC (1ª parcela), até
    R$ 143.232
    Renda a 30%
    R$ 6.667

  • R$ 3.000,00

    Na Price, até
    R$ 263.313
    Na SAC (1ª parcela), até
    R$ 214.849
    Renda a 30%
    R$ 10.000

  • R$ 4.000,00

    Na Price, até
    R$ 351.084
    Na SAC (1ª parcela), até
    R$ 286.464
    Renda a 30%
    R$ 13.334

  • R$ 5.000,00

    Na Price, até
    R$ 438.855
    Na SAC (1ª parcela), até
    R$ 358.081
    Renda a 30%
    R$ 16.667

A mesma parcela financia mais na Price porque ela fica igual até o fim; na SAC, a 1ª parcela é a maior do contrato. Some a entrada que você tem ao valor financiável para chegar ao valor do imóvel. Aprovação e valor máximo dependem da análise de crédito e das regras de cada instituição.

O que a simulação não inclui

A conta usa taxa fixa e saldo sem correção. No crédito habitacional da Caixa, por exemplo, o encargo mensal reúne amortização, juros, tarifa de administração (quando devida) e os seguros MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos no imóvel), segundo a Caixa. Contratos com índice de atualização do saldo, como a TR ou o IPCA, também mudam as parcelas ao longo do tempo. E a compra tem custos fora do financiamento, como o ITBI e a escritura.

Por isso o resultado não é o CET, o Custo Efetivo Total que a Resolução CMN nº 4.881/2020 obriga a instituição a informar antes da contratação. É por ele que duas propostas se comparam — o comparador de propostas coloca as duas lado a lado.

Perguntas frequentes

Qual renda é preciso para financiar um imóvel?

Não existe uma renda única: ela depende da parcela, e a parcela depende do valor financiado, da taxa, do prazo e do sistema. A Caixa informa que a parcela pode comprometer até 30% da renda familiar bruta; outras instituições têm critérios próprios. O simulador mostra a renda que cada parcela representa nesse critério. Se ela cabe no seu mês é outra conta, explicada em quanto da renda comprometer com o financiamento.

Quanto preciso dar de entrada?

A entrada é a diferença entre o valor do imóvel e o que a instituição aceita financiar, e esse limite varia por instituição, linha e sistema. A tabela de entradas acima mostra o efeito na parcela e nos juros; o percentual mínimo vale o da simulação oficial da instituição.

420 meses são quantos anos?

35 anos. 360 meses são 30 anos; 300 meses, 25 anos; 240 meses, 20 anos.

SAC ou Price no financiamento de imóvel?

Com o mesmo valor, a mesma taxa e o mesmo prazo, a SAC começa com parcela mais alta e soma menos juros; a Price começa mais baixa e soma mais. O que pesa em cada caso — renda exigida, seguros, intenção de quitar antes — está em Price ou SAC.

A taxa do simulador inclui a TR?

Não. O simulador usa a taxa informada, sem correção do saldo. Em contrato com TR ou IPCA, o saldo e as parcelas podem subir ou descer conforme o índice.

O resultado é igual ao do banco?

Não necessariamente. A proposta inclui seguros, tarifas e, quando houver, a correção do saldo, e a taxa sai da análise de crédito. Use o simulador para entender a conta e comparar com a simulação oficial — o número que vale é o do contrato.

Como calculamos

Price: prestações fixas, juros compostos com capitalização mensal — a mesma formulação da Calculadora do Cidadão do Banco Central. SAC: amortização constante igual ao valor financiado dividido pelo prazo, com juros do mês sobre o saldo anterior. A tabela é a mesma da Calculadora SAC x Price: parcela e juros arredondados ao centavo, e a última parcela acerta a diferença.

Quanto consigo financiar: a fórmula é invertida — na Price, valor = parcela × [1 − (1 + i)−n] ÷ i; na SAC, valor = 1ª parcela ÷ (1/n + i) — e o resultado é conferido com o arredondamento ao centavo: é o maior valor cuja parcela fixa (Price) ou 1ª parcela (SAC) não passa da informada. Na Price, a última parcela acerta o arredondamento e pode ficar alguns reais acima ou abaixo das outras, como num contrato.

Taxa: ao ano convertida para a mensal equivalente, (1 + anual)1/12 − 1. Nunca dividimos por 12. Renda: parcela ÷ 0,30, quando citamos o critério de 30% informado pela Caixa.

Privacidade: o cálculo acontece no seu navegador. Nenhum valor digitado é enviado, gravado ou usado em medição de audiência.

Fontes e metodologia

Conteúdo e ferramenta da Equipe Editorial do Crédito por Perto, que não concede crédito, não indica instituição e não recebe por nenhuma contratação. Encontrou algo errado? Veja a política de correções. Metodologia revisada em 23/09/2026.