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Crédito por Perto

Simulador de financiamento imobiliário

Informe o valor do imóvel, a entrada, a taxa e o prazo para ver a parcela na SAC e na Price — ou comece pela parcela que cabe no seu mês. Grátis, sem cadastro e sem CPF: a conta é feita no seu navegador.

Preço da casa ou do apartamento

Em reais. Sem entrada, deixe vazio.

A taxa efetiva da proposta. Em imóvel, ela costuma vir ao ano.

Ainda sem proposta?

Número de parcelas mensais (até 420)

Sem cadastro · Sem CPF · O cálculo acontece no seu aparelho e nada do que você digita é enviado.

Simulação educativa, com taxa fixa e sem correção do saldo (sem TR ou IPCA). Não inclui seguros, tarifas, ITBI nem escritura, e não é o CET. A aprovação, o valor e a taxa dependem da análise de crédito da instituição.

Como funciona o simulador de financiamento imobiliário

No modo Quanto fica a parcela, você informa o valor do imóvel, a entrada, a taxa e o prazo, e vê a parcela nos dois sistemas usados no crédito habitacional: a SAC, em que a parcela começa mais alta e cai, e a Price, em que ela é fixa. No modo Quanto consigo financiar, o caminho é o inverso: você informa a parcela que cabe no seu mês e vê até quanto ela financia. A diferença entre os dois sistemas, com gráficos e tabela completa, está na Calculadora SAC x Price.

As premissas dos exemplos desta página

Todos os números abaixo são calculados pelo mesmo motor do simulador, com estas premissas:

  • Taxa: 14,20% ao ano, a taxa média do Banco Central para financiamento imobiliário com taxas de mercado em setembro de 2026.
  • Prazo: 360 meses (30 anos), salvo quando a tabela compara prazos.
  • Sistema: SAC e Price, lado a lado. Na SAC aparece a 1ª parcela, que é a maior.
  • Indexador: nenhum. O saldo não é corrigido por TR, IPCA ou outro índice.
  • Custos: não incluídos — sem seguros, tarifas, ITBI ou escritura.

A sua proposta vai ter outra taxa e, provavelmente, seguros e correção do saldo. Os exemplos servem para ter a ordem de grandeza; o botão de cada um leva os números ao simulador, onde dá para trocar tudo.

Quanto fica financiar R$ 300 mil?

Depende da taxa, do prazo e do sistema. Com R$ 300 mil financiados em 30 anos, a 1ª parcela na SAC fica em R$ 4.171,29 e cai todo mês; na Price, a parcela é de R$ 3.401,30, fixa (a última acerta os centavos). Os juros do contrato inteiro somam R$ 602.504,38 na SAC e R$ 924.462,76 na Price. Em outros prazos:

  • 20 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.587,96
    Price — parcela
    R$ 3.590,19
    Juros SAC
    R$ 402.224,32
    Juros Price
    R$ 561.645,98

  • 25 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.337,96
    Price — parcela
    R$ 3.463,23
    Juros SAC
    R$ 502.363,15
    Juros Price
    R$ 738.957,96

  • 30 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.171,29
    Price — parcela
    R$ 3.401,30
    Juros SAC
    R$ 602.504,38
    Juros Price
    R$ 924.462,76

  • 35 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.052,25
    Price — parcela
    R$ 3.370,27
    Juros SAC
    R$ 702.636,64
    Juros Price
    R$ 1.115.531,64

“Imóvel de R$ 300 mil” e “financiar R$ 300 mil” são contas diferentes. Com 20% de entrada (R$ 60 mil), o valor financiado cai para R$ 240 mil, e a parcela em 30 anos fica em R$ 3.337,04 na SAC (1ª) e R$ 2.721,04 na Price. Se a instituição limitar a parcela a 30% da renda bruta — critério que a Caixa informa —, financiar R$ 300 mil em 30 anos pede renda familiar bruta de pelo menos R$ 13.905 na SAC e R$ 11.338 na Price.

Quanto fica financiar R$ 500 mil?

Com R$ 500 mil financiados em 30 anos, a 1ª parcela na SAC fica em R$ 6.952,16, e a parcela da Price, em R$ 5.668,83. Os juros somam R$ 1.004.169,18 na SAC e R$ 1.540.785,09 na Price. De 30 para 35 anos, a parcela da Price cai R$ 51,71 por mês, e os juros da Price sobem R$ 318.408,88 no contrato inteiro. Nos outros prazos:

  • 20 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 7.646,60
    Price — parcela
    R$ 5.983,65
    Juros SAC
    R$ 670.374,93
    Juros Price
    R$ 936.076,40

  • 25 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 7.229,94
    Price — parcela
    R$ 5.772,04
    Juros SAC
    R$ 837.270,26
    Juros Price
    R$ 1.231.619,88

  • 30 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 6.952,16
    Price — parcela
    R$ 5.668,83
    Juros SAC
    R$ 1.004.169,18
    Juros Price
    R$ 1.540.785,09

  • 35 anos

    SAC — 1ª parcela
    R$ 6.753,75
    Price — parcela
    R$ 5.617,12
    Juros SAC
    R$ 1.171.064,30
    Juros Price
    R$ 1.859.193,97

Num apartamento de R$ 500 mil com R$ 100 mil de entrada, o financiamento é de R$ 400 mil: 1ª parcela de R$ 5.561,72 na SAC e R$ 4.535,07 na Price, em 30 anos.

Outros valores: de R$ 250 mil a R$ 1 milhão

Valor financiado em 30 anos, com a mesma taxa e as mesmas premissas:

  • R$ 250 mil

    SAC — 1ª parcela
    R$ 3.476,07
    Price — parcela
    R$ 2.834,42
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 11.587
    Renda a 30% (Price)
    R$ 9.449

  • R$ 400 mil

    SAC — 1ª parcela
    R$ 5.561,72
    Price — parcela
    R$ 4.535,07
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 18.540
    Renda a 30% (Price)
    R$ 15.117

  • R$ 600 mil

    SAC — 1ª parcela
    R$ 8.342,59
    Price — parcela
    R$ 6.802,60
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 27.809
    Renda a 30% (Price)
    R$ 22.676

  • R$ 800 mil

    SAC — 1ª parcela
    R$ 11.123,45
    Price — parcela
    R$ 9.070,13
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 37.079
    Renda a 30% (Price)
    R$ 30.234

  • R$ 1 milhão

    SAC — 1ª parcela
    R$ 13.904,32
    Price — parcela
    R$ 11.337,66
    Renda a 30% (SAC)
    R$ 46.348
    Renda a 30% (Price)
    R$ 37.793

Como a entrada muda um financiamento imobiliário?

Cada real de entrada é um real que não paga juros por 30 anos. Num imóvel de R$ 500 mil, com a mesma taxa e o mesmo prazo:

  • R$ 50.000,00 (10%)

    Financiado
    R$ 450.000,00
    SAC — 1ª parcela
    R$ 6.256,94
    Price — parcela
    R$ 5.101,95
    Juros Price
    R$ 1.386.693,47

  • R$ 100.000,00 (20%)

    Financiado
    R$ 400.000,00
    SAC — 1ª parcela
    R$ 5.561,72
    Price — parcela
    R$ 4.535,07
    Juros Price
    R$ 1.232.601,07

  • R$ 150.000,00 (30%)

    Financiado
    R$ 350.000,00
    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.866,51
    Price — parcela
    R$ 3.968,18
    Juros Price
    R$ 1.078.552,83

  • R$ 200.000,00 (40%)

    Financiado
    R$ 300.000,00
    SAC — 1ª parcela
    R$ 4.171,29
    Price — parcela
    R$ 3.401,30
    Juros Price
    R$ 924.462,76

Quanto do imóvel a instituição aceita financiar — a chamada cota de financiamento — varia por instituição, linha de crédito e sistema de amortização, e muda com o tempo. Confira a cota na simulação oficial da instituição antes de contar com um percentual. Dar mais entrada também tira dinheiro de outro lugar: vale olhar antes a sua reserva de emergência.

Como o prazo muda a parcela?

Prazo maior baixa a parcela e aumenta os juros, nos dois sistemas — as tabelas de R$ 300 mil e R$ 500 mil acima mostram as duas coisas lado a lado. 240 meses são 20 anos; 300 meses, 25 anos; 360 meses, 30 anos; e 420 meses, 35 anos. Quanto mais longo o prazo, menos a parcela cai a cada ano a mais, porque a maior parte dela já é juro.

Tenho R$ 3.000 por mês. Quanto consigo financiar?

É o modo Quanto consigo financiar do simulador. Com a mesma taxa, em 30 anos, cada parcela alcança:

  • R$ 2.000,00

    Na Price, até
    R$ 176.403
    Na SAC (1ª parcela), até
    R$ 143.840
    Renda a 30%
    R$ 6.667

  • R$ 3.000,00

    Na Price, até
    R$ 264.604
    Na SAC (1ª parcela), até
    R$ 215.760
    Renda a 30%
    R$ 10.000

  • R$ 4.000,00

    Na Price, até
    R$ 352.806
    Na SAC (1ª parcela), até
    R$ 287.680
    Renda a 30%
    R$ 13.334

  • R$ 5.000,00

    Na Price, até
    R$ 441.008
    Na SAC (1ª parcela), até
    R$ 359.600
    Renda a 30%
    R$ 16.667

A mesma parcela financia mais na Price porque ela fica igual até o fim; na SAC, a 1ª parcela é a maior do contrato. Some a entrada que você tem ao valor financiável para chegar ao valor do imóvel. Aprovação e valor máximo dependem da análise de crédito e das regras de cada instituição.

Quer ver também o total pago, a entrada em percentual e o que muda com taxa, prazo ou parcela? A calculadora Quanto consigo financiar? faz a mesma conta para imóvel, veículo ou outro bem.

O que a simulação não inclui

A conta usa taxa fixa e saldo sem correção. No crédito habitacional da Caixa, por exemplo, o encargo mensal reúne amortização, juros, tarifa de administração (quando devida) e os seguros MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos no imóvel), segundo a Caixa. Contratos com índice de atualização do saldo, como a TR ou o IPCA, também mudam as parcelas ao longo do tempo. E a compra tem custos fora do financiamento, como o ITBI e a escritura.

Por isso o resultado não é o CET, o Custo Efetivo Total que a Resolução CMN nº 4.881/2020 obriga a instituição a informar antes da contratação. É por ele que duas propostas se comparam — o comparador de propostas coloca as duas lado a lado.

Perguntas frequentes

Qual renda é preciso para financiar um imóvel?

Não existe uma renda única: ela depende da parcela, e a parcela depende do valor financiado, da taxa, do prazo e do sistema. A Caixa informa que a parcela pode comprometer até 30% da renda familiar bruta; outras instituições têm critérios próprios. O simulador mostra a renda que cada parcela representa nesse critério. Se ela cabe no seu mês é outra conta, explicada em quanto da renda comprometer com o financiamento.

Quanto preciso dar de entrada?

A entrada é a diferença entre o valor do imóvel e o que a instituição aceita financiar, e esse limite varia por instituição, linha e sistema. A tabela de entradas acima mostra o efeito na parcela e nos juros; o percentual mínimo vale o da simulação oficial da instituição.

Quanto fica R$ 400 mil financiado?

Com a taxa e as premissas desta página, em 30 anos, a 1ª parcela na SAC fica em R$ 5.561,72 e a parcela da Price em R$ 4.535,07. Os juros somam R$ 803.336,78 na SAC e R$ 1.232.601,07 na Price. A taxa da sua proposta muda essa conta: troque-a no simulador acima.

Quanto preciso ganhar para financiar um imóvel de R$ 500 mil?

Com 20% de entrada (R$ 100 mil), o financiado é R$ 400 mil. Se a parcela puder comprometer até 30% da renda bruta, critério que a Caixa informa, a renda familiar precisa ser de pelo menos R$ 18.540 na SAC e R$ 15.117 na Price, em 30 anos, com a taxa desta página. Outras instituições têm critérios próprios, e a aprovação depende da análise de crédito.

Com salário de R$ 3 mil, posso financiar um imóvel?

Pelo critério de até 30% da renda bruta, a parcela ficaria em até R$ 900. Em 30 anos, com a taxa desta página, essa parcela financia até R$ 79.381 na Price e até R$ 64.728 na SAC; somando a entrada que você tiver, chega-se ao valor do imóvel. Se a parcela cabe de fato no seu mês é outra conta, feita em parcela no orçamento.

Quanto é a entrada de uma casa de R$ 400 mil?

É a diferença entre o preço e o que a instituição aceita financiar. Com 20% de entrada, seriam R$ 80 mil; com 30%, R$ 120 mil. O percentual mínimo varia por instituição, linha e sistema de amortização: vale o da simulação oficial.

Posso usar o FGTS no financiamento?

O portal do FGTS lista a aquisição de imóvel residencial, concluído ou em construção, entre os usos do fundo, dentro das regras dele. No simulador, some o valor do FGTS que pretende usar à entrada. Quem pode usar, para qual imóvel e quando não pode está em como usar o FGTS para comprar imóvel.

O simulador serve para o Minha Casa Minha Vida?

Serve para a conta da parcela com a taxa que você informar. Subsídio, faixa de renda e taxas do programa só aparecem na simulação oficial do programa, que é a que vale para a proposta. As faixas de renda e como participar estão no guia Minha Casa, Minha Vida.

Como fazer a conta de um financiamento?

Na Price, a parcela é valor financiado × i ÷ [1 − (1 + i)−n], com i a taxa mensal e n o número de parcelas. Na SAC, a amortização é o valor financiado ÷ n, e cada parcela soma essa amortização aos juros do mês sobre o saldo. O passo a passo está em como calculamos.

420 meses são quantos anos?

35 anos. 360 meses são 30 anos; 300 meses, 25 anos; 240 meses, 20 anos.

SAC ou Price no financiamento de imóvel?

Com o mesmo valor, a mesma taxa e o mesmo prazo, a SAC começa com parcela mais alta e soma menos juros; a Price começa mais baixa e soma mais. O que pesa em cada caso — renda exigida, seguros, intenção de quitar antes — está em Price ou SAC.

A taxa do simulador inclui a TR?

Não. O simulador usa a taxa informada, sem correção do saldo. Em contrato com TR ou IPCA, o saldo e as parcelas podem subir ou descer conforme o índice.

O resultado é igual ao do banco?

Não necessariamente. A proposta inclui seguros, tarifas e, quando houver, a correção do saldo, e a taxa sai da análise de crédito. Use o simulador para entender a conta e comparar com a simulação oficial — o número que vale é o do contrato.

Como calculamos

Price: prestações fixas, juros compostos com capitalização mensal — a mesma formulação da Calculadora do Cidadão do Banco Central. SAC: amortização constante igual ao valor financiado dividido pelo prazo, com juros do mês sobre o saldo anterior. A tabela é a mesma da Calculadora SAC x Price: parcela e juros arredondados ao centavo, e a última parcela acerta a diferença.

Quanto consigo financiar: a fórmula é invertida — na Price, valor = parcela × [1 − (1 + i)−n] ÷ i; na SAC, valor = 1ª parcela ÷ (1/n + i) — e o resultado é conferido com o arredondamento ao centavo: é o maior valor cuja parcela fixa (Price) ou 1ª parcela (SAC) não passa da informada. Na Price, a última parcela acerta o arredondamento e pode ficar alguns reais acima ou abaixo das outras, como num contrato.

Taxa: ao ano convertida para a mensal equivalente, (1 + anual)1/12 − 1. Nunca dividimos por 12. Renda: parcela ÷ 0,30, quando citamos o critério de 30% informado pela Caixa.

Privacidade: o cálculo acontece no seu navegador. Nenhum valor digitado é enviado, gravado ou usado em medição de audiência.

Fontes e metodologia

Conteúdo e ferramenta da Equipe Editorial do Crédito por Perto, que não concede crédito, não indica instituição e não recebe por nenhuma contratação. Encontrou algo errado? Veja a política de correções. Metodologia revisada em 23/09/2026.