Você compara duas propostas, confere o CET das duas, escolhe a mais barata. E aí, na hora de assinar o financiamento, aparece uma pergunta que ninguém explicou antes: SAC ou Price?
A escolha não muda a taxa de juros. Muda o formato da dívida — o desenho da parcela ao longo dos anos, quanto você paga no total, e, o que quase nunca se diz, quanto de renda você precisa comprovar para ser aprovado.
O que cada sistema faz com a sua dívida
Toda parcela de financiamento tem duas partes: um pedaço que abate a dívida (amortização) e um pedaço que paga o aluguel do dinheiro (juros). O que separa os dois sistemas é qual dessas partes fica fixa.
A consequência prática é esta: no Price, as primeiras parcelas são quase todas juros. Você paga meses a fio e o saldo devedor mal se move. No SAC, o abatimento é igual desde o primeiro mês — e, como o juro do mês seguinte incide sobre um saldo menor, a conta encolhe mais rápido.
Um jeito de ver a diferença: o SAC amortiza de forma proporcional ao tempo, então na metade do prazo cerca de metade da dívida já foi paga. No Price, na metade do prazo, a parcela do principal já quitada é sensivelmente menor. O quanto menor depende da taxa e do prazo do seu contrato — não é um número fixo que se possa decorar.
A consequência que quase ninguém conta: a renda exigida
Aqui está o ponto que muda a vida de quem está comprando o primeiro imóvel.
O banco avalia se a parcela cabe na sua renda olhando a primeira parcela. No SAC, ela é a maior de todas. No Price, é igual a todas as outras — e menor que a primeira do SAC.
Ou seja: para o mesmo imóvel, a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC pode ser negado a quem o Price aprovaria. Não porque o SAC seja pior, mas porque a régua da aprovação pega justo o mês mais pesado dele.
Isso inverte a pergunta que a maior parte dos textos faz. Não é "qual é o melhor?". É:
- Eu consigo pagar a primeira parcela do SAC? Se não, a comparação acabou;
- Se consigo, eu consigo pagar por quantos meses? Porque o primeiro ano de um imóvel costuma vir junto com ITBI, escritura, mudança, reforma e móveis — despesas que somem do orçamento depois, mas não no começo;
- Só então: qual sai mais barato no total.
Quanto da renda faz sentido comprometer, e o que a parcela não inclui, está no guia do financiamento imobiliário.
A parcela não é só juros mais amortização
Outro detalhe que derruba comparação feita no guardanapo: o encargo mensal tem mais coisa dentro.
Segundo a Caixa, ele é composto por parcela de amortização, parcela de juros, tarifa de administração (quando devida), seguro MIP — Morte e Invalidez Permanente — e seguro DFI — Danos Físicos no Imóvel.
E aqui tem uma engrenagem que conversa direto com a escolha do sistema:
- o DFI é calculado com uma taxa sobre o valor de avaliação do imóvel — não muda com o ritmo da sua dívida;
- o MIP é apurado sobre o saldo devedor no dia do vencimento, com prêmio determinado pela faixa etária dos devedores.
Repare no que isso significa. Como o SAC derruba o saldo devedor mais rápido, o prêmio do MIP também cai mais rápido no SAC do que no Price. É uma vantagem de custo que não aparece em nenhuma simulação que compare só juros — e que cresce quanto mais velho for o comprador, porque o prêmio depende da faixa etária.
O funcionamento dos seguros embutidos em contrato de crédito está no guia do seguro prestamista.
Se você pretende quitar antes, o sistema pesa mais
Quitação antecipada é direito seu, com redução proporcional dos juros. Mas o quanto você reduz depende de onde está o saldo devedor no dia em que você paga.
Como o SAC abate mais rápido, quem entra com um dinheiro extra no meio do contrato encontra um saldo menor pela frente — e um sistema que, por desenho, já vinha empurrando a dívida para baixo. É por isso que o SAC costuma ser apontado como o mais adequado a quem pretende antecipar.
O mecanismo da antecipação, a diferença entre reduzir prazo e reduzir parcela, e o que exigir por escrito estão em quitação antecipada.
Fora do imóvel, você provavelmente já usa Price sem saber
A discussão costuma aparecer no financiamento habitacional porque é lá que o banco pergunta. Mas o desenho está em quase todo crédito com parcela fixa que você já contratou.
Consignado, empréstimo pessoal e financiamento de veículo trabalham, via de regra, com parcela constante — o desenho do Price. É por isso que, no consignado, o valor descontado em folha é o mesmo do primeiro ao último mês.
A consequência é a mesma de sempre: nos primeiros meses você paga mais juros que principal. Quem contrata 48 parcelas e quita no décimo mês costuma se surpreender com o tamanho do saldo devedor — não há erro, é o formato. Como a conta é feita está em como calcular juros de empréstimo.
Como escolher sem chutar
O portal não diz qual você deve assinar — isso depende de números que só você tem. Mas a ordem das perguntas ajuda:
E vale lembrar que a escolha do sistema não é a única alavanca. Se a taxa do mercado cair depois que você assinar, a portabilidade leva o contrato para quem cobra menos, sem trocar de imóvel nem de sistema.
Perguntas frequentes
Qual é mais barato, SAC ou Price?
Para a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC costuma sair mais barato no total, porque abate o saldo devedor mais rápido e o juro incide sobre saldo. Mas ele começa com a parcela mais alta. "Mais barato" e "possível de pagar" não são a mesma pergunta.
Por que o banco aprovou meu financiamento no Price e não no SAC?
Porque a análise de capacidade de pagamento olha a primeira parcela, e no SAC ela é a maior do contrato. Para o mesmo imóvel e o mesmo prazo, o SAC exige renda comprovada maior na entrada do contrato.
No Price a parcela nunca muda?
O encargo mensal é constante no que depende de amortização e juros. Mas a parcela cobrada ainda inclui tarifa de administração e os seguros MIP e DFI, e o prêmio do MIP é apurado sobre o saldo devedor. Além disso, contratos com índice de atualização têm reajuste próprio. Constante não é sinônimo de imutável — confirme a regra do seu contrato.
Pretendo quitar em cinco anos. Faz diferença?
Faz. Como o SAC amortiza de forma proporcional ao tempo, quem antecipa encontra um saldo devedor menor do que encontraria no Price no mesmo momento. Diga ao gerente que pretende antecipar antes de escolher o sistema.
Meu consignado é SAC ou Price?
Crédito com parcela fixa — consignado, pessoal, veículo — segue o desenho de parcela constante, o do Price. É por isso que o desconto em folha não muda de valor ao longo do contrato.
Dá para trocar de sistema depois de assinar?
Depende da instituição e do contrato; não é um direito garantido em toda operação. Pergunte antes de assinar, e peça a resposta por escrito, porque é informação que muda o custo total da dívida.
Por que minha primeira parcela é quase toda juros?
Porque juros incidem sobre o saldo devedor, e no começo o saldo é o maior de todo o contrato. No Price esse efeito é mais acentuado, já que a parcela de amortização começa pequena e vai crescendo. Não é cobrança indevida — é o formato do sistema.