O que é amortização extraordinária?

É um pagamento fora do cronograma que vai direto para o saldo devedor. A prestação do mês continua existindo; o extra abate a dívida além dela. O valor amortizado não é economia: é dívida paga antes. A economia está nos juros que deixam de ser cobrados sobre esse saldo nos meses seguintes.

O que acontece com os juros quando amortizo?

Os juros de cada mês são calculados sobre o saldo devedor. Se o saldo cai hoje, os juros da próxima parcela já são menores, e a diferença se repete em todos os meses que restam. Por isso o efeito é maior no começo do contrato, quando o saldo e o número de meses pela frente são maiores. O simulador mostra essa sequência: o saldo muda no dia, os juros mudam na próxima parcela e o total muda ao longo do contrato.

Reduzir prazo ou reduzir prestação?

São objetivos diferentes, não um certo e um errado. Reduzir o prazo mantém a prestação e termina o contrato antes. Como a dívida fica menos tempo aberta, costuma evitar mais juros. Reduzir a prestação mantém o prazo e diminui o valor pago todo mês: libera espaço no orçamento, com menos juros evitados. No exemplo de R$ 20 mil abaixo, no Price, reduzir o prazo antecipa 5 anos e 3 meses e evita cerca de R$ 147.297 de juros. O simulador mostra os dois caminhos lado a lado, com a data de quitação de cada um; a escolha depende do que pesa mais para você.

Como calcular a economia de juros da amortização?

Some os juros de todas as prestações futuras sem amortizar e faça o mesmo com a amortização. A diferença é a economia de juros. Comparar só as prestações futuras, sem somar o valor amortizado, exagera o resultado. Por isso o simulador mostra também o desembolso total a partir de hoje: aporte mais prestações. A diferença de desembolso entre os cenários é exatamente a dos juros evitados.

Quanto reduz amortizar 5, 10, 20 ou 50 mil?

Exemplo educativo, não regra: saldo de R$ 300 mil, 300 parcelas restantes e taxa hipotética de 10% ao ano, efetiva e constante, sem seguros, tarifas nem TR. Não é taxa de mercado. No seu contrato, os números mudam com saldo, taxa, prazo e sistema.

Tabela Price (prestação sem amortizar: R$ 2.635,49)

  • R$ 5 mil

    Reduzir prazo: tempo a menos
    1 ano e 7 meses
    Reduzir prazo: juros evitados
    R$ 45.365
    Reduzir prestação: nova prestação
    R$ 2.591,56 (−R$ 43,93)

  • R$ 10 mil

    Reduzir prazo: tempo a menos
    2 anos e 11 meses
    Reduzir prazo: juros evitados
    R$ 84.082
    Reduzir prestação: nova prestação
    R$ 2.547,64 (−R$ 87,85)

  • R$ 20 mil

    Reduzir prazo: tempo a menos
    5 anos e 3 meses
    Reduzir prazo: juros evitados
    R$ 147.297
    Reduzir prestação: nova prestação
    R$ 2.459,79 (−R$ 175,70)

  • R$ 50 mil

    Reduzir prazo: tempo a menos
    10 anos e 2 meses
    Reduzir prazo: juros evitados
    R$ 272.010
    Reduzir prestação: nova prestação
    R$ 2.196,24 (−R$ 439,25)

SAC (primeira prestação sem amortizar: R$ 3.392,24)

  • R$ 5 mil

    Reduzir prazo: tempo a menos
    5 meses
    Reduzir prazo: juros evitados
    R$ 11.881
    Reduzir prestação: nova prestação
    R$ 3.335,70 (−R$ 56,54)

  • R$ 10 mil

    Reduzir prazo: tempo a menos
    10 meses
    Reduzir prazo: juros evitados
    R$ 23.564
    Reduzir prestação: nova prestação
    R$ 3.279,17 (−R$ 113,07)

  • R$ 20 mil

    Reduzir prazo: tempo a menos
    1 ano e 8 meses
    Reduzir prazo: juros evitados
    R$ 46.330
    Reduzir prestação: nova prestação
    R$ 3.166,09 (−R$ 226,15)

  • R$ 50 mil

    Reduzir prazo: tempo a menos
    4 anos e 2 meses
    Reduzir prazo: juros evitados
    R$ 109.844
    Reduzir prestação: nova prestação
    R$ 2.826,87 (−R$ 565,37)

Repare no retorno de cada degrau: dobrar o aporte não dobra exatamente os meses eliminados, e o simulador mostra quanto cada valor a mais acrescenta.

Posso amortizar todos os meses?

A conta funciona: no mesmo exemplo em Price, pagar R$ 500 a mais todo mês, reduzindo o prazo, antecipa a quitação em 9 anos e 10 meses e evita cerca de R$ 222.361 de juros. O desembolso do mês passa a ser a prestação mais o extra. Se o seu contrato aceita amortizações frequentes, com que valor mínimo e por qual canal, quem diz é a instituição. No simulador, dá para testar extra mensal, extra anual (em um mês escolhido) e aportes em datas específicas.

SAC e Price respondem diferente à amortização?

Sim. No Price, reduzir o prazo mantém a prestação fixa, e reduzir a prestação recalcula uma nova parcela fixa para o prazo que falta. No SAC, a prestação é a amortização mensal mais os juros: reduzir o prazo mantém a quota de amortização, e reduzir a prestação recalcula a quota sobre o saldo menor, com as prestações seguindo em queda. Com os mesmos R$ 20 mil do exemplo, reduzindo o prazo, o Price antecipa 5 anos e 3 meses e o SAC, 1 ano e 8 meses. A mecânica de cada sistema está em Price ou SAC, e a comparação do contrato inteiro, na calculadora SAC x Price.

Posso usar o FGTS para amortizar?

Pode, em financiamento habitacional, se o trabalhador, o contrato e o imóvel cumprirem as condições do FGTS. A Lei 8.036/1990 (art. 20, VI) prevê o uso para liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor, com intervalo mínimo de dois anos entre cada movimentação. Os requisitos atuais estão na página da Caixa sobre o uso do FGTS. Usar o FGTS para pagar parte das prestações é outra modalidade: não abate o saldo do mesmo jeito e não é simulado aqui. Na conta da amortização, o que importa é o valor que efetivamente abate o saldo, venha de onde vier.

Amortizar é igual a antecipar parcelas?

Nem sempre. O Código de Defesa do Consumidor (art. 52, § 2º) garante a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros. Na prática, a instituição pode oferecer amortizar o saldo (e recalcular prazo ou prestação) ou antecipar parcelas do fim do contrato. O efeito depende de como a operação é registrada: confirme que o valor vai reduzir o saldo devedor e qual recálculo será feito. Para quitar tudo de uma vez, a conta é outra: use a calculadora de quitação antecipada.

Por que meu banco mostra outro resultado?

O simulador usa taxa constante, prestação financeira pura e meses regulares. O contrato real pode ter correção do saldo por TR ou outro indexador, seguros obrigatórios, taxa de administração, contagem exata de dias, arredondamentos próprios e regras específicas de recálculo. Se você informar a prestação que paga, o simulador compara com a calculada e avisa quando a diferença sugere seguros ou tarifas. O número oficial é sempre o da instituição.

Perguntas frequentes

Meu banco é obrigado a reduzir o prazo?

Não encontramos norma geral que obrigue toda instituição a oferecer as duas opções. Na Caixa, o cliente escolhe entre reduzir prazo ou prestação, segundo as perguntas frequentes da Caixa. Em outros contratos, confira as cláusulas de amortização.

É melhor amortizar no começo ou no fim do contrato?

O mesmo valor evita mais juros quanto mais cedo entra, porque há mais saldo e mais meses pela frente. Isso não quer dizer que amortizar seja sempre a melhor escolha: reserva de emergência, outras dívidas mais caras e outras necessidades ficam fora desta conta.

Qual a diferença entre amortizar e quitar?

Amortizar abate parte do saldo e o contrato continua. Quitar zera o saldo e encerra o contrato. Se o valor informado cobrir todo o saldo, o simulador mostra a quitação nesta modelagem, mas o valor exato de liquidação vem da instituição.

Quanto preciso amortizar para terminar X anos antes?

Depois de simular, use “Quanto preciso amortizar para…?”: o simulador calcula o aporte único (ou o extra mensal) para quitar alguns anos antes, terminar até uma data ou baixar a prestação a um valor.

Como simulamos

  • Taxa: ao mês, ao ano efetiva, convertida por (1 + anual)^(1/12) − 1, nunca dividida por 12, ou ao ano nominal, dividida por 12 porque a capitalização é mensal.
  • Price: prestação PMT = saldo × i ÷ [1 − (1 + i)^−n]. Reduzindo o prazo, a prestação continua e o número de parcelas é o que zera o saldo (a teoria dá n = −ln(1 − saldo × i ÷ PMT) ÷ ln(1 + i)). O cronograma é simulado mês a mês, e a última parcela é só o resíduo. Reduzindo a prestação, a nova PMT é calculada sobre o saldo menor e o prazo que falta.
  • SAC: quota de amortização saldo ÷ n mais os juros do mês. Reduzindo o prazo, a quota continua; reduzindo a prestação, ela é recalculada sobre o saldo menor e o prazo que falta.
  • Ordem de cada mês: juros sobre o saldo de abertura, prestação contratual, extras do mês e, no caminho de reduzir a prestação, recálculo. O aporte de hoje entra antes da próxima parcela.
  • Centavos: contas em centavos inteiros, juros arredondados a cada mês, sem saldo negativo; a última parcela fecha o saldo em zero.
  • Não incluído: TR, IPCA ou outro indexador, seguros, tarifas, taxa de administração, dias corridos entre vencimentos e regras próprias de cada instituição.
  • Conferência: o cenário base bate centavo a centavo com a calculadora SAC x Price, e o aporte único, com o motor da calculadora de quitação antecipada. Os testes também conferem as fórmulas fechadas do Price e do SAC.
  • Privacidade: a conta roda no seu navegador. Nenhum valor é enviado, gravado ou medido.

Fontes e revisão

Os exemplos usam taxa hipotética e são recalculados pelo mesmo motor do simulador. Veja a política de correções. Metodologia revisada em 28/09/2026.