O saldo do FGTS pode ajudar a pagar a casa própria, mas não em qualquer situação. A Lei nº 8.036/1990 e as regras do Conselho Curador do FGTS definem quem pode usar, para qual imóvel e de que forma. A página de uso do FGTS na casa própria da Caixa, agente operador do fundo, resume as condições. Este guia junta as duas e responde às dúvidas mais comuns.
As 4 formas de usar o FGTS na casa própria
| Forma | Como funciona | Regra que mais pesa |
|---|---|---|
| Compra ou construção | O saldo entra como entrada do financiamento ou como parte do pagamento; também pode pagar o valor total, na compra à vista | Requisitos do comprador e do imóvel (abaixo) |
| Amortização ou quitação | O saldo abate o saldo devedor do financiamento, reduzindo prazo ou prestação, ou quita a dívida | Intervalo mínimo de 2 anos entre cada uso (Lei nº 8.036/1990, art. 20, VI) |
| Parte das prestações | O FGTS paga até 80% do valor da prestação, por 12 meses seguidos | 3 anos de trabalho sob o FGTS (art. 20, V) |
| Créditos futuros | Os depósitos que o empregador ainda vai fazer ajudam a pagar parte da prestação | Adesão no momento da contratação |
A amortização e o pagamento de prestações valem para contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e, nos contratos assinados a partir de 12/06/2021, também para os do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) cujo imóvel tenha avaliação dentro do limite do SFH, segundo a Caixa.
Quem pode usar: as regras do comprador
Pela página da Caixa, é preciso, ao mesmo tempo:
- Ter no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos, seguidos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
- Não ter financiamento ativo no SFH em nenhuma parte do país.
- Não ser dono, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano, pronto ou em construção, no município onde mora, no município onde trabalha, nas cidades vizinhas a eles ou na mesma região metropolitana.
A terceira regra responde à pergunta do "segundo imóvel". Quem já tem casa na região onde mora ou trabalha não pode usar o FGTS para comprar outra ali. Ter imóvel em outra região, longe de onde mora e trabalha, não aparece entre os impedimentos listados pela Caixa.
Qual imóvel pode ser comprado
- Residencial e urbano, destinado à moradia do próprio titular.
- Avaliação de até R$ 2.250.000, em qualquer estado, para o uso do saldo do FGTS na moradia.
- Sem uso de FGTS nos últimos 3 anos: se o imóvel foi comprado com FGTS, só pode ser comprado de novo com FGTS 3 anos depois do registro na matrícula.
- Regular e habitável: registrado no cartório de imóveis, sem impedimento à venda, em plenas condições de moradia e sem defeitos de construção.
- Na construção sem compra de terreno, o terreno precisa estar registrado em nome de quem vai construir.
Quando não pode usar o FGTS
A Caixa lista os casos em que o FGTS não pode ser usado:
- imóvel comercial;
- imóvel rural;
- concluir, reformar, melhorar ou aumentar um imóvel;
- comprar terreno sem construção ao mesmo tempo;
- comprar material de construção;
- comprar imóvel para familiares, dependentes ou outras pessoas.
Somam-se a eles os impedimentos do comprador: menos de 3 anos sob o FGTS, financiamento ativo no SFH ou imóvel residencial na região.
Compra à vista, sem financiamento
Pode. O saldo pode compor o pagamento, ou pagar o valor total, mesmo sem financiamento, desde que o comprador e o imóvel cumpram as regras acima. Na compra à vista, a Caixa cobra a Taxa de Intermediação do FGTS para aquisição de Moradia, conforme a tabela de tarifas dela. Nos financiamentos, valem as taxas previstas na contratação.
Usar o FGTS para amortizar: todo ano?
Não. A lei exige intervalo mínimo de 2 anos entre cada uso do FGTS para amortizar ou quitar o saldo devedor (Lei nº 8.036/1990, art. 20, VI). Quanto um aporte reduz no prazo, na parcela e nos juros, o simulador de amortização calcula com os números do seu contrato.
Como pedir
Segundo a Caixa:
- Consulte o saldo do FGTS no aplicativo FGTS.
- Peça o uso. Quem já tem contrato habitacional na Caixa pode pedir pelo App Habitação CAIXA ou pelo telefone 0800 104 0104 ou 4004 0104, de segunda a sexta, das 8h às 20h, com o número do contrato em mãos. Quem ainda não usou o FGTS no contrato entrega a documentação numa agência ou num correspondente CAIXA Aqui.
- Documentos básicos: documento oficial de identificação, extrato da conta do FGTS, carteira de trabalho para comprovar o tempo sob o regime e a declaração de Imposto de Renda; para casados ou em união estável, a declaração dos dois. A lista completa, com os casos especiais, está na página da Caixa.
As condições são verificadas a cada uso do FGTS, qualquer que seja a forma. A página da Caixa não informa um prazo de liberação; pergunte o prazo previsto ao agente financeiro no momento do pedido.
FGTS e Minha Casa, Minha Vida
O financiamento do Minha Casa, Minha Vida usa recursos do FGTS, e o saldo do trabalhador pode entrar na compra, se as regras acima forem cumpridas. As faixas de renda e como participar estão no guia Minha Casa, Minha Vida.
Perguntas frequentes
Quando não posso usar o FGTS para comprar imóvel?
Quando tiver menos de 3 anos de trabalho sob o FGTS, financiamento ativo no SFH, ou imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, nos vizinhos ou na mesma região metropolitana. Também não pode para imóvel comercial ou rural, reforma, terreno vazio, material de construção ou imóvel para outra pessoa.
Posso usar o FGTS como entrada do imóvel?
Pode, se você e o imóvel cumprirem as regras: o saldo pode ser usado na contratação, como entrada do financiamento ou como parte do pagamento.
Posso usar o FGTS para pagar parcelas do financiamento?
Pode, até 80% do valor da prestação, por 12 meses seguidos, em contratos do SFH (e do SFI dentro do limite do SFH), com pelo menos 3 anos de trabalho sob o FGTS. Também é possível aderir, na contratação, ao uso dos depósitos futuros do FGTS para pagar parte da prestação.
Posso usar o FGTS para comprar um segundo imóvel?
Só se você não tiver imóvel residencial no município onde mora, no município onde trabalha, nos vizinhos ou na mesma região metropolitana, e não tiver financiamento ativo no SFH. Quem já tem casa na região não pode usar o FGTS para comprar outra ali.
Posso usar o FGTS para comprar imóvel em outra cidade ou outro estado?
A regra listada pela Caixa olha para onde você já tem imóvel: não pode haver imóvel residencial seu na região onde mora ou trabalha. As condições sobre a localização do imóvel comprado estão no Manual de Moradia Própria do Agente Operador do FGTS. Antes de fechar negócio fora da sua região, confirme com o agente financeiro se a operação se enquadra.
Quanto tempo a Caixa leva para liberar o FGTS?
A página oficial não informa um prazo. Pergunte ao agente financeiro o prazo previsto no momento do pedido e conte com ele no planejamento da compra.
Quanto fica R$ 300 mil financiados pela Caixa?
Depende da taxa da proposta, do prazo e do sistema de amortização. O simulador de financiamento imobiliário faz a conta com os números que o banco informar, em SAC e Price.